Nearshoring en el sector inmobiliario entre México y Centroamérica: oportunidades y retos para inversionistas
- CIMAC Cartera Inmobiliaria
- 16 ene
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Actualizado: 13 mar
El nearshoring está generando un impacto transformador en el sector inmobiliario entre México y Centroamérica, atrayendo capitales y redefiniendo prioridades de desarrollo.
El nearshoring ha transformado el panorama económico de México y Centroamérica, consolidándose como un motor clave para el sector inmobiliario. Este modelo, impulsado por las tensiones comerciales entre Estados Unidos y China, ha llevado a numerosas empresas multinacionales a relocalizar sus operaciones en regiones cercanas al mercado norteamericano. México, gracias a su ubicación geográfica privilegiada, tratados comerciales como el T-MEC y costos competitivos, se ha consolidado como un destino ideal para este fenómeno, mientras que Centroamérica se presenta como un complemento estratégico, destacándose por su mano de obra accesible y su proximidad logística.
En México, la demanda de espacios industriales ha alcanzado niveles históricos, registrando cerca de 1.7 millones de metros cuadrados al cierre de 2023, lo que representa un crecimiento del 5% en comparación con el año anterior. Este aumento se concentra en zonas estratégicas como la frontera norte (Ciudad Juárez y Monterrey) y el Bajío (Querétaro y León), donde sectores como el automotriz, electrónico y logístico lideran las inversiones. La proximidad a Estados Unidos y la infraestructura logística avanzada han sido factores determinantes para atraer empresas que buscan optimizar tiempos y costos de transporte.
El auge del nearshoring, no se limita al segmento industrial. En ciudades clave, la demanda de vivienda y desarrollos comerciales ha crecido significativamente debido al flujo de trabajadores calificados asociados a este fenómeno. Esto ha incrementado la necesidad de servicios, escuelas, hospitales y espacios residenciales modernos. Monterrey, por ejemplo, reportó un incremento del 8% en la construcción de vivienda vertical en 2023, tendencia que continuó en 2024, alcanzando un aumento del 25% en comparación con el año previo.
Además de los polos industriales tradicionales, ciudades emergentes como Mérida y Chetumal en México, así como San Pedro Sula y Tegucigalpa en Honduras, están ganando relevancia como centros estratégicos para el desarrollo inmobiliario. Mérida, por ejemplo, combina una calidad de vida elevada con costos relativamente bajos y un entorno favorable para los negocios. En los últimos cinco años, su crecimiento ha sido impulsado por inversiones en infraestructura turística e industrial, como la ampliación de su puerto y proyectos logísticos que mejoran su conectividad con el resto del país y el Caribe.
En Centroamérica, la accesibilidad de la mano de obra y la proximidad a mercados clave han sido catalizadores del crecimiento. Honduras y Guatemala, aunque enfrentan retos de estabilidad política y económica, han registrado un aumento en proyectos de maquila, generando una demanda creciente de infraestructura industrial y residencial. Este entorno representa una oportunidad para los inversionistas interesados en diversificar sus portafolios.
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NEARSHORING EN EL SECTOR INMOBILIARIO ENTRE MÉXICO Y CENTROAMÉRICA: OPORTUNIDADES Y RETOS PARA INVERSIONISTAS
No obstante, este panorama no está exento de desafíos. Se estima que México y Centroamérica enfrentan un déficit de más de dos millones de ingenieros y técnicos especializados, una brecha que podría limitar el crecimiento del nearshoring. Sectores como el automotriz y el de semiconductores, que requieren alta especialización, podrían enfrentar dificultades para cubrir la creciente demanda. Este déficit también afecta la velocidad de desarrollo de proyectos inmobiliarios, ya que la falta de personal capacitado puede ralentizar la construcción de infraestructura crítica.
Para abordar este problema, algunos gobiernos locales y asociaciones empresariales han implementado programas de capacitación técnica y alianzas con universidades. A mediano plazo, estas iniciativas podrían representar una oportunidad para que inversionistas privados participen en el desarrollo de infraestructura educativa y habitacional orientada a estos sectores.
El nearshoring no solo ha transformado el mapa de las inversiones inmobiliarias, sino que también ha redefinido las estrategias para capitalizar esta tendencia. Los inversionistas pueden aprovechar oportunidades como:
Desarrollos Industriales y Comerciales Mixtos: Zonas con crecimiento acelerado, como Monterrey y San Luis Potosí, ofrecen proyectos que integran espacios industriales, oficinas y comercio.
Inversiones en Infraestructura Regional: Proyectos logísticos como el Tren Maya en el sur de México y la ampliación de puertos en Centroamérica están incrementando la conectividad y el valor de las propiedades aledañas.
Adquisición de Activos Subvaluados: En ciudades emergentes con alta proyección, el nearshoring está dinamizando mercados anteriormente marginales, ofreciendo activos a precios competitivos con alto potencial de revalorización.
El nearshoring está generando un impacto transformador en el sector inmobiliario entre México y Centroamérica, atrayendo capitales y redefiniendo prioridades de desarrollo. Para los inversionistas medios, este fenómeno representa una oportunidad sin precedentes para diversificar y maximizar rendimientos. Sin embargo, el éxito dependerá de una evaluación cuidadosa de los mercados, la identificación de ciudades clave y la capacidad de anticipar los desafíos que aún persisten.
Por Miguel Álvarez del Castillo*
*El autor es director de CIMAC, Cartera Inmobiliaria.
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