Transformación del mercado hipotecario en CDMX

En el último lustro, el mercado inmobiliario de la Ciudad de México ha atravesado profundas transformaciones, particularmente en el segmento de los remates hipotecarios. La desaceleración económica, el impacto prolongado de la pandemia y los desafíos en la recuperación del empleo han configurado un panorama en el que los índices de impago hipotecario han aumentado de forma notable. De acuerdo con estimaciones del sector, la oferta de remates hipotecarios ha crecido en un 30 por ciento desde 2019, reflejo de las presiones financieras que enfrentan miles de familias. Aunque estas cifras podrían interpretarse como señales de vulnerabilidad económica, también han abierto una ventana de oportunidad para los inversionistas en esta modalidad, ofreciendo una vía para adquirir propiedades por debajo de su valor comercial.

Este incremento de los remates hipotecarios no ha sido homogéneo, consolidándose en áreas caracterizadas por su conectividad, infraestructura robusta y oferta de servicios, han mostrado mayor estabilidad en su plusvalía, mientras que las áreas en desarrollo enfrentan una mayor volatilidad en el valor de sus inmuebles. Este comportamiento diferenciado subraya la importancia de realizar un análisis geográfico y económico detallado antes de invertir en este tipo de propiedades. En paralelo, los cambios en las dinámicas sociales de la Capital, como el aumento de la población flotante y las nuevas prioridades de vivienda postpandemia, han incentivado la búsqueda de inmuebles más accesibles, tanto para habitar como para inversión.

Un aspecto que merece especial atención es el incremento en la cartera vencida de créditos hipotecarios. Según datos preliminares de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), este indicador creció un 12 por ciento entre 2020 y 2023, acentuado por la contracción económica y las condiciones adversas para los hogares. Este fenómeno no solo pone en evidencia las tensiones económicas de las familias, sino también plantea la necesidad de articular políticas públicas que permitan ofrecer alternativas de reestructuración más flexibles. Estas políticas podrían mitigar el impacto social del fenómeno y, al mismo tiempo, moderar la acumulación de activos en remate.

Para los inversionistas, los remates hipotecarios representan una alternativa estratégica en un entorno donde los precios de las propiedades tienden al alza. Sin embargo, la clave para capitalizar estas oportunidades radica en un análisis exhaustivo del contexto legal y financiero de cada inmueble. Las dificultades inherentes al proceso de adjudicación o escrituración pueden convertirse en barreras, si no se cuenta con la asesoría adecuada. De este modo, los remates no solo se consolidan como una opción competitiva para acceder al mercado inmobiliario, sino también como una herramienta para diversificar portafolios de inversión en tiempos de incertidumbre económica.

En este contexto, resulta imperativo para los actores del sector, desde autoridades hasta empresas inmobiliarias, adoptar una visión integral. La combinación de políticas de apoyo a los deudores y mecanismos que agilicen los procesos de remate podría ser clave para equilibrar las necesidades sociales con las oportunidades del mercado, contribuyendo a un sector inmobiliario más resiliente y equitativo.

Miguel Álvarez del Castillo

“Director de CIMAC, Cartera Inmobiliaria”

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