Centroamérica ante el fenómeno de la gentrificación: una advertencia para el capital sin brújula

En el contexto centroamericano, donde la desigualdad es histórica y las instituciones suelen ser más frágiles, la gentrificación mal entendida puede convertirse en un desencadenante de conflictos sociales y en una amenaza para la sostenibilidad de las inversiones.

La gentrificación ha llegado a Centroamérica. No como un fenómeno importado, ni como una moda urbana, sino como el resultado natural de una serie de procesos estructurales que se han acelerado en la última década: inversión extranjera, turismo residencial, digitalización del trabajo, crisis de vivienda y revalorización desigual del suelo urbano. El problema no es nuevo, pero su escala y velocidad sí lo son. Y eso exige a quienes invertimos o desarrollamos proyectos inmobiliarios una mirada más estratégica, más crítica, y más consciente del contexto.

Ciudades como Ciudad de Guatemala, San Salvador y Tegucigalpa han comenzado a experimentar transformaciones visibles: barrios céntricos o costeros que pasan de la marginalidad al protagonismo inmobiliario; zonas históricamente accesibles que hoy duplican o triplican su valor en cuestión de años; vecindarios tradicionales donde los comercios locales van siendo sustituidos por negocios orientados a un nuevo perfil de usuario. En muchos casos, esto se da sin ningún tipo de planificación, sin integración social y sin inversión pública que acompañe la reconfiguración urbana. El resultado es un crecimiento desordenado que favorece a unos pocos y desplaza a muchos.

Ahora bien, vale la pena hacer una distinción crítica. No se trata de que la población local “quiera vivir donde antes no vivía”. Lugares como la colonia Roma o la Condesa en Ciudad de México, que son ejemplos paradigmáticos del fenómeno, siempre han sido espacios privilegiados en términos de infraestructura, seguridad, servicios, acceso a movilidad, vida cultural y conexión con el resto de la ciudad. Lo que ocurre es que esas condiciones —que deberían ser la norma— están concentradas en una pequeña fracción del territorio, lo que hace que la demanda se dispare y con ella, los precios. El problema no es sólo quién se muda, sino por qué hay tan pocos lugares en donde se puede vivir con dignidad, accesibilidad y calidad de vida.

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La oferta de vivienda digna en entornos bien servidos es extremadamente baja en la mayoría de las ciudades de la región. Hay barrios enteros que han sido históricamente marginados en términos de inversión pública, equipamiento urbano y conectividad. Si existieran condiciones similares a las de las zonas gentrificadas en otras colonias, alcaldías o ciudades, la presión sobre ciertos territorios no seríatan intensa, ni los precios tan desproporcionados. Pero hoy, con escasez de suelo bien ubicado y una demanda creciente por localización, seguridad y servicios, los precios se disparan, y lo hacen no porque haya especulación pura, sino porque la gente necesita vivir cerca de donde hay oportunidades.

Para los inversionistas, esto representa un dilema técnico y ético. En el corto plazo, invertir en zonas de alta demanda garantiza liquidez y plusvalía. Pero en el mediano y largo plazo, concentrar capital en territorios saturados, excluyentes o socialmente fracturados puede volverse un riesgo estructural. Ya lo hemos visto en otras regiones: cuando los residentes tradicionales son desplazados sin alternativa,cuando la política responde con regulación reactiva o cuando el entorno pierde su identidad por sobreexposición comercial, los activos pierden valor, o al menos pierden estabilidad.

En el contexto centroamericano, donde la desigualdad es histórica y las instituciones suelen ser más frágiles, la gentrificación mal entendida puede convertirse en un desencadenante de conflictos sociales y en una amenaza para la sostenibilidad de las inversiones. No se trata de frenar el desarrollo urbano. Se trata de repensar cómo, dónde y para quién se construye. Apostar por vivienda diversa, por proyectos que incluyan infraestructura pública, por desarrollos que dialoguen con el territorio y no lo sustituyan. Porque cuando todo el valor urbano se concentra en unas cuantas manzanas y el resto de la ciudad queda en abandono, lo que sigue no es el progreso, sino la tensión.

La gentrificación no es un fenómeno casual. Es la consecuencia de una política urbana ausente, de un mercado que responde con lógica financiera en un entorno con déficit de planeación. Y eso no es sostenible. Si como inversionistas aspiramos a tener proyectos sólidos, con retornos consistentes y con entornos funcionales a largo plazo, debemos participar también en la conversación sobre qué ciudad estamos construyendo. Porque lo que está en juego no es solo la rentabilidad. Es el tejido urbano donde esa rentabilidad puede o no sostenerse.

Por Miguel Álvarez del Castillo*

*El autor es director de CIMAC, Cartera inmobiliaria.

Las opiniones expresadas son sólo responsabilidad de sus autores y son completamente independientes de la postura y la línea editorial de Forbes Centroamérica.

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