Guatemala y México: socios naturales en la arquitectura inmobiliaria del nearshoring

Guatemala, con su ubicación estratégica entre el sur mexicano y el resto de Centroamérica, emerge como destino competitivo para manufactura ligera y operaciones satélite.

En el nuevo orden de la inversión industrial global, analizar a México sin integrar su vínculo con Centroamérica limita la comprensión estratégica de la región. El fenómeno del nearshoring no es únicamente un cambio geográfico en las cadenas de suministro; representa una reconfiguración integral de rutas logísticas, perfiles laborales y plataformas inmobiliarias. En este contexto, México y Guatemala se consolidan como socios complementarios —no como rivales— en la tarea de capitalizar el retorno de las industrias hacia América.

México continúa ocupando una posición de liderazgo. Su cercanía con Estados Unidos, infraestructura consolidada y tratados como el T-MEC lo convierten en un destino privilegiado para manufactura avanzada, distribución regional y logística de última milla. La reactivación de inversiones en entidades como Guanajuato y Nuevo León confirma que, a pesar de las tensiones comerciales, el flujo de capital permanece activo. Para el inversionista inmobiliario, esto representa más que oportunidades industriales: hay una creciente demanda de vivienda para trabajadores, reconversión de suelos con vocación logística, y desarrollo de activos en sectores como salud, comercio y servicios. Este dinamismo se sustenta en un ecosistema financiero cada vez más sofisticado, integrado por fibras, fondos privados y vehículos de inversión estructurada.

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Guatemala y México: socios naturales en la arquitectura inmobiliaria del nearshoring

Sin embargo, reducir el análisis del nearshoring únicamente a México implica ignorar una tendencia más amplia. Guatemala, con su ubicación estratégica entre el sur mexicano y el resto de Centroamérica, emerge como destino competitivo para manufactura ligera y operaciones satélite. Si bien persistendesafíos en infraestructura y formación de talento, la estabilidad macroeconómica del país y acuerdos como el DR-CAFTA han incentivado el interés de empresas que buscan diversificar su presencia en la región. Lo relevante es que muchas compañías instaladas en México están considerando a Guatemala como extensión natural de sus operaciones, estructurando cadenas de producción integradas en un esquema binacional. Para desarrolladores e inversionistas inmobiliarios, esto representa la posibilidad de conformar portafolios híbridos: apalancando la madurez operativa de México y el potencial de valorización en Guatemala.

Aprovechar esta coyuntura requiere entender que el nearshoring es un fenómeno dinámico, sujeto a ajustes. Factores como cambios en la política comercial estadounidense, incertidumbre jurídica en algunos estados mexicanos o demoras en el desarrollo de infraestructura en Guatemala podrían afectar la velocidad de implementación. Aun así, el impulso estructural es evidente: las empresas quieren operar cerca de sus mercados, y eso implica mover talento, redistribuir activos y construir nuevos espacios. El mercado inmobiliario no debe limitarse a observar; debe anticiparse, leer las señales del entorno productivo y actuar con visión territorial.

Hoy más que nunca, el inversionista debe pensar con un enfoque regional. Ya no es suficiente estudiar el mercado industrial del Bajío o la vivienda vertical en Monterrey. La oportunidad está en conectar ecosistemas: visualizar cómo una nave en León abastece a una ensambladora en Quetzaltenango; entender que un centro logístico en el Istmo puede integrar ambas economías; y capitalizar eldiferencial de costos donde otros aún perciben incertidumbre. México y Guatemala no compiten: se articulan dentro de una cadena de valor emergente, con el potencial de transformar el mapa industrial y patrimonial del continente.

Por: Miguel Álvarez del Castillo*

*El autor es CEO de CIMAC, Cartera Inmobiliaria.

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